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獨傢調查地產欲墜現場:零首付和逆首付抬頭
五一期間流傳出的萬科副總裁毛大慶的發言稿，如暴雨前夕一聲驚雷，在輿論上掀起軒然大波。
在此之前，種種跡象表明，市場已經在發揮它自身的能量。
冰冷的數據支撐瞭短期市場惡化的論調。來自野村證券的一組數據表明，在2014年一季度，26個省份中有四個省份的房地產投資是負值，投資下降可能導致地產開工和銷售水平滑坡，甚至會波及GDP增速。
來自高盛高華的報告則指出，開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑瞭35%，資本開支占房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至117%，創下2010年一季度以來的四年最高水平，2010年一季度這一數值達到130%。
一些房地產商透露，對於房價的調控，目前政府比企業更急，事實從4月底以來，廣西、浙江、安徽、天津等地已經著手放松實行數年的限購策略。
理財周報記者兵分三路，深入調查北京、天津、上海、杭州、深圳、惠州六城數座樓盤，試圖從銷售情況、市場情緒、房企資金鏈、政府態度等層面，還原最真實的樓市走向，並在更大范圍內表現，房地產市場可能的另一面。
華北，不少機構投資者已經將在上市房企的倉位降低，而這些上市公司最新的業績表現下滑趨勢也十分明顯；華東，一些定位失誤的樓盤降價兇猛，也有房企債務到期需要回籠資金，大型房企則開始主動尋求多樣的優惠促銷行動；華南，零首付和逆首付抬頭，惠州出現房企資金斷裂的消息，廣深兩地打折力度亦是近年來最大。
中國房地產業的大拐點真的來瞭嗎？
北京：東壩-東壩金粒街
北京，朝陽區東部，又一個熱門板塊將要面市--東壩。
繼國貿CBD、望京之後，東壩將成為朝陽區下一個發展熱點。按照朝陽區域定位，東壩國際貿易中心、第四使館區落址東壩、多條軌道交通將建成，這裡將開啟朝陽區東部新版圖。
即將開盤的北京城建(行情，問診)"東壩金粒街"項目，雖然尚未定價，但優越的地理位置已經預示這裡價格不菲。在東壩地區服務的多位房產中介認為，金粒街突破4萬元每平方米將很輕松。
北京城建2013年報中顯示，截至2013年底，公司在售二級開發項目21個，總規劃建築面積約719.42萬平方米，其中，朝陽區的東壩項目有91900平方米，規劃用途為住宅及配套。雖然東壩項目規劃面積在北京城建多個項目中位列後衛，但其卻因獨特的區位優勢，被北京城建寄予厚望。
在北京城建2013年報告期內，公司實現營業收入76.92億元，同比增長15.085%。2013年也成為瞭北京城建在北京拿地最多的一年，一級開發資格規劃建築面積為44.89萬平方米，6塊二級項目規劃面積共108.21萬平方米。
種種跡象都在表明，北京城建已經攢足瞭勁兒，即將開盤的"東壩金粒街"將打響頭炮。然而，持有北京城建的眾多機構，卻在悄悄撤退。
數據顯示，截至今年3月31日，北京城建的十大股東中有6傢是基金，值得註意的是，這六隻基金中有3隻基金出現瞭較大幅度的減倉。其中，南方成份減倉805.41萬股、變動比例-20.11，工銀核心價值減倉929.24萬股、變動比例-23.84。對此，工銀瑞信方面表示，在判斷房地產銷售回落將成為較長時間內的行業趨勢的前提下，選擇瞭降低房地產行業的配置。
更加驚人的是，截至今年3月31日，共有16傢機構持有北京城建，包括13傢基金、3傢保險，共持有13220.96萬股，占總股本的14.87%；而截至2013年12月31日的數據則顯示，共有87傢機構持有北京城建，包括86傢基金和1傢保險，共持有18870.46萬股，占總股本的21.22%。
僅僅三個月的時間，已經有大量機構撤出瞭北京城建。
對此，北京某大型基金公司基金人士認為，出現基金大舉減倉房地產股票並非個案，今年以來房地產低迷，機構大范圍減持房地產股票已經成為趨勢。近期亦有媒體公佈數據，今年一季度，有51傢上市房企遭公募基金清倉，包括中糧地產(行情，問診)、陽光股份(行情，問診)、浦東金橋(行情，問診)等房企。
目光再次回到東壩地區，這裡的房地產腳步正在放慢。
理財周報記者瞭解到，自2008年起，東壩地區就成為瞭朝陽區的土地儲備地區，目前，9個村子已經搬遷瞭5個，至今還剩下4個村子沒有拆遷，今年三岔河村子將要拆遷，按照規劃，拆遷後將建設第四使館區。
經過將近7年的發展後，東壩地區還有4個村子沒有拆遷，村民們感覺到農村改造的節奏明顯減慢。而據東壩鄉規劃科工作人員介紹，東壩地區屬於政府儲備土地，土地進入儲備後，才隨著項目的進入陸續開展工程，"已經改造的村子當然是那些重要的項目。"他說，另外由於項目規劃常有變動，也導致剩下4個村子的進度慢下來。
"更加直接的影響還是資金，項目談不攏哪來的資金去搬遷、建設？"上述規劃科人士說。
天津：寶坻-京津新城
天津，寶坻，京津新城。
合生創展集團在2003年拿下寶坻周良莊鎮2.5萬畝用地，打造京津新城。而寶坻人口中，更喜歡稱其為"寶坻溫泉城"。
"五一期間，我們就賣出瞭七套別墅。"盡管售樓小姐眼中的京津新城銷售不錯，但京津新城早已被貼上瞭"空城"的標簽：酒店、別墅的入住率極低。對此，京津新城一位負責人解釋道，因為每棟別墅占地超過一畝地、且多是老人於此養老居住，所以看上去顯得空。
走在京津新城的街上，空蕩蕩，少見生活於此的居民，沿街的商鋪也是稀稀落落。而在一季度樓市慘淡的背景下，合生創展的業績也十分可憐。
截至2014年3月底，合生創展合約銷售金額為約7.03億元，同比下降73.5%；合約銷售面積為約3.61萬平方米，同比下降70.41%；平均售價19507元/平方米，同比下降10.5%。其中，3月份，合生創展單月合約銷售為2.32億元，同比下降78.91%。
然而，這並不是合生創展第一次出現業績下滑，去年合約銷售金額下降3.2%，合約銷售面積下降0.3%。昔日的房企排頭兵，已經不復當年雄風，而合生創展在京津新城上的大投入、低產出，被認為是拖累其業績的主要原因。
據其財報顯示，2005年，該項目取得的營業額為5.48億港元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。之後，京津新城銷售數據甚少出現在年報中。
一位熟悉京津新城項目的地產人士介紹，這裡隻是一座溫泉度假城、居住功能不強，配套設施始終難以滿足業主需求，業主購房後入住率卻很低。"多年來，京津新城的投入超過瞭200億，產出卻不到一半。"他說，2013年合生創展的銷售目標是180億元，結果才突破瞭110億元，今年市場更加嚴峻，或許數據更加難看。
在朱孟依踏上京津新城之前，他的腳下曾是一片鹽堿地，屬於寶坻區周良莊鎮，根據公開信息顯示，整個周良莊的面積共7萬畝，也就是說，京津新城就占據瞭三分之一以上的面積。
一位在周良莊鎮政府工作、瞭解京津新城項目的部門負責人介紹，當年合生創展購買2.5萬畝地的價格極低，每平方米不過百元。即便這樣，超過10億元的賣地收入，對周良莊、寶坻區都是一筆不小的數目。
然而，寶坻區乃至天津市的樓市也在這場變局中經歷風雨。
房地產服務營運商戴德梁行數據顯示，2014年1季度，天津市新建商品住宅成交量達到204萬平方米，環比上季度下降40%，同比去年1季度下降近18%。受限於平穩的市場需求，全市成交均價達到每平方米10032元，環比上季度下降3.1%，同比去年同期小幅上升0.66%。
杭州：武林-武林外灘
從杭州的武林碼頭坐船，不到700米就能到廣宇集團(行情，問診)開發的武林外灘，樓盤正對西湖文化廣場，西邊則是聞名的京杭大運河。
武林商圈之於杭州的分量自不必說，周邊如武林壹號、綠城蘭園，皆是千萬級別的樓盤，比鄰的武林外灘，是廣宇集團在杭州位置最核心的資產，在此之前，它的身價還一直在起價5萬，總價千萬以上。
7日的售樓處，諸多咨詢者悻悻而歸。不論樓層、不論戶型，均賣31988元/㎡，並帶6000元左右的精裝修，武林商圈核心賣出如此低價，令人瞠目結舌。但客戶們發現，武林外灘規劃的8幢樓中，隻有1幢如此銷售，而戶型僅有42㎡-87㎡，其餘的大戶型，價位仍在5萬元以上。
被顧客抱怨虛假宣傳的另一個理由是，這些小戶型產權均為40年。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條顯示，土地使用權居住用地為七十年，商業、旅遊、娛樂用地為四十年。
武林外灘銷售總監稱，此次降價銷售，就是為瞭"引起消費者註意"。武林外灘在去年10月底拿到預售證，227套房源中有215套可售，其申報毛坯價多高於5萬元一方，昔日千萬起步的樓盤，何以為吸引眼球，祭出百萬起步的房源？
杭州官方數據網站--透明售房網的數據顯示，武林外灘近一個月來成交套數為0，自開盤至今，總計賣出8套，而同處武林商圈、定位相近的綠城蘭園已賣出近500套、武林壹號也有近150套、九龍倉君璽成交也有30套。
廣宇集團2013年報數據顯示，去年公司實現營收16.58億，同比下降15.52%，其中凈利潤2.19億元，降幅11.75%，財務費用，廣宇集團2013年共支付2469.14萬元，比去年同期增加421.67%，官方解釋為支付銀行利息增加導致。
負債方面來看，該公司短期借款為7.8億元，增幅18.18%，系由一年期內借款轉為短期所致，目前一年內到期的借款為4.41億元，增幅高達276.8%。
銷售不利，負債急劇上升，加上市場行情低迷，也許是廣宇將豪宅甩出剛需價的動因之一，而年報數據也顯示，該公司短期負債中，一筆來自浦發銀行(行情，問診)文暉支行的1億元貸款已經在今年5月5日到期。巧合的是，到期前一天，也就是5月4日，廣宇集團的武林外灘項目，正式放出百萬起購的促銷手段。
而在信托融資方面，廣宇集團在去年12月曾將其享有的對全資子公司舟山鼎宇房地產開發有限公司3億元應收債權，交付給浙商金匯信托成立財產權信托，該信托計劃期限為6個月，即將到期。而實際上，該筆3億元的信托資金投向，也是用於其子公司償還債務。
杭州：武林-九龍倉君璽
"進入五月的情況並沒有好轉，五一期間，杭州一共成交瞭124套，同比去年下跌瞭80.92%，這是11年以來的最低瞭"，中原地產董事總經理朱凌表示。
從大型開發商降價的現象來看，呈現出兩極分化的形式，一方面如萬科、世貿等外來大型企業，以全國戰略等理由，通過地區差別、帶裝修、降價等手段促銷，以萬科為例，五一期間杭州樓市銷售榜上，萬科多個樓盤躋身榜單。
以新開盤的萬科錢塘府為例，通過精裝修減配，2號樓開盤價格降至238-308萬元，2號樓102套全部為89方小戶型，相比之前在售的1、6號樓，2號樓的價格便宜瞭40-50萬元。
"實際上降價是通過減配來完成的，並沒有便宜特別多，當然，價格小范圍降低之後，擴大的購買人群范圍也會更大一些。"杭州房產研究機構人士表示身分證借款地下錢莊，錢塘府在開盤時的計劃是簽約3億元，其100多套的房子認籌不過60套，簽約數與開發商的預期相差有4000多萬。
據前述研究人士透露，除瞭精裝修減配之外，同樣位於武林商圈的九龍倉君璽預計將其即將開盤的號樓改為毛坯銷售。九龍倉君璽的樓面價為24000元/㎡，裝修價格在5000元左右，該樓盤目前均價在4萬元/平方米左右。據銷售人員介紹，2號樓開盤的價格可能在3萬6-3萬7左右，"以此推算，這個項目降價空間還是挺大，加上九龍倉來自香港的貸款成本比較低，遠沒有說要虧本或者薄利銷售的時候。"
上海方面，五月以來，共有4處樓盤祭出降價口徑。滬上觀察人士認為，浦東唐鎮金大元的項目，實際是定位失誤，房價虛高開發商迫不得已隻能降價去化，其他如恒盛尚海灣，則是公司大股東熔盛重工負債加重，急需回籠資金，另外如自貿區出現降價的新城碧翠，實則是自貿區概念爆炒後的理性回歸。
在此之前，理財周報曾報道杭州城北兩處樓盤降價的資金原因，其中德信地產方面，其降價完成銷售之後，立即完成瞭一款信托計劃的兌付，而天鴻香榭裡，開盤三年銷售慘淡，加之周邊受高壓線影響，引發業主不滿，隨即也曝出開發商為業主提供貸款的怪象。
深圳：龍崗-保利上城；
惠州：萊蒙水榭灣
"零首付"、"逆首付"、"7.8折"、"五千抵五萬"、"買三房送一房"......廣東地區的房地產開發商促銷賣房的手段花樣百出。
據數據統計，廣州地區在五一期間打出"零首付"和"低首付"的開發商就有17傢，占到推出促銷活動開發商的10.96%。
"零首付"的再次抬頭，其背後反映的是房地產銷售市場不景氣的事實。根據廣州市國土資源和房產管理局公佈的信息顯示，今年以來，新建商品住宅成交低迷，3月份共簽約5911宗，同比下降瞭87%。另外一方面，其房產銷售價格也紛紛出現跳水，今年1季度平均網上簽約金額為14090萬元，比去年同期下降瞭16%，環比增長瞭15%。
觀望情緒正日漸濃厚。
在位於深圳龍崗區的保利上城項目現場，理財周報記者觀察到現場看房者寥寥無幾，當被問及五一期間銷售情況時，銷售人員表示："可能因為五一出遊的原因，來看房的比較少，而且我們也沒有新開盤的，總共銷售瞭約14套。主要是針對存量房有8.5折優惠。"記者查看5月1日來訪登記，總共登記的看房客隻有30位。銷售冷清可見一斑。
保利地產(行情，問診)今年1-4月份，實現簽約面積284.32%，同比減少22.17%，實現簽約金額3683.98億元，同比減少9.45%。而據其一季度財報顯示，毛利率從年初的19.89%下降到9.97%，存量比今年年初增加瞭17.35%。
一線城市尚且如此，二三線城市有項目的開發商則更顯焦慮。
位於廣東惠州的萊蒙水榭灣。五一期間推出滿5千抵5萬的活動。在此之前，為瞭拉動銷量，萊蒙水榭灣還推出瞭頗為吸引眼球的"逆首付"的策略。據媒體報道，該策略主要是針對深圳的購房者。隻要提供銀行相關流水信息即可享受最高50萬元購房款。不過必須在3年內還清，還需支付年利率7.8%的手續費。
距離萊蒙水榭灣僅3000米路程的碧桂園十裡銀灘打折力度也是"驚人"。以去年6月份陸續開盤的碧桂園三期海景房愛琴海系列為例，均價在9500元/平方米。五一期間實行7.8折再9.5折的優惠，而且有些戶型還實行買三房送一房的政策，經計算，優惠後單價為7700元/平方米。
當然，直接降價的房地產開發商也存在不少，惠州則以大亞灣地區的房地產開發商們最為典型。在富力灣一棟在建的樓房正中央掛著一個100米長的條幅：3998元起。然而，據記者瞭解，從2008年開始，這裡就聚集著許多大大小小的不知名的房地產開發商。當時的價格也僅僅是3000-4000元左右。
一位對該區域地產較為熟悉的人士告訴理財周報記者："那個時候20、30萬就能在那裡買套房子瞭，不過到現在都幾乎沒有增值，很多人都被套牢在裡面瞭。"
惠州：碧桂園十裡銀灘，金融街巽寮灣，光耀地產項目
對於惠州而言，房地產的冬天也許更加漫長。
沿途經過大亞灣地區，各大中小開發商樓盤都正在建設中，而最為知名的當屬碧桂園十裡銀灘。然而，在碧桂園十裡銀灘的三期樓盤銷售中心，理財周報記者仔細查看瞭前臺的登記簽約表，截至從5月3日至5月6日，登記簽約的有14戶。5月5日的簽約較多，有6戶。其他日期簽約登記的僅為2-3戶左右。此外，對於開盤已久的山景房來說，雖然價格便宜，但銷售情況也並不理想。"現在剩下的朝北朝西方向的房子還有很多沒有賣出去"，該樓盤銷售人員表示。
在惠州金融街巽寮灣地產，圍繞著巽寮灣4A級風景區總土地面積510萬平方米，目前一期推出10棟，除瞭3棟自用外，還有3棟就是全部出租給瞭酒店，目前在售的兩棟也是實行整層購買。
記者向當地居民咨詢，該居民表示，"如彰化代辦信貸信貸年息信用瑕疵貸款果是淡季的話，幾乎很少人，5-10月份旺季的時候酒店才會住滿人。一般都是買來做酒店的，個人買房投資的會比較少。"
晚上8點鐘，記者圍著該小區走瞭一圈，發現已經完工的項目樓盤僅有幾個單元有2-3戶亮燈，其他的均是漆黑一片，亮燈率不足一成。
如此大面積的拿地以及項目開發，是否會對公司造成資金鏈斷裂風險？
"因為之前2006年拿地的時候政府就是半賣半送的形式，土地成本不足1000元。而且我們隸屬於金融街集團，資金比較雄厚，可以獲得很多低息貸款，因此不會存在資金鏈斷裂的問題。"銷售人員表示。
對於惠州的剛需房開發商來說，情況也不容樂觀。從2008年開始，房地產開發商紛紛湧入惠州，拿地建房，期望以與深圳毗鄰的地理優勢來吸引深圳的剛需購房者。知情人士表示："惠州商業和工業都不是很發達，其本地常住人口才300萬-400萬，深圳過來都多是炒房的，目前來說是供求過剩瞭。"
以江北為例，2012年均價在8000元-9000元，而現在都紛紛降到瞭7000元-8000元。而其中受到沖擊最大的應該是當時瘋狂拿地的光耀地產。
據知情人士透露："光耀地產當時算是惠州最牛的，在江北拿瞭很多地。2010年的時候一開盤就賣出去80%。然而，從去年開始，都不太能感覺到光耀的存在瞭。主要是因為攤子鋪得太大，收購瞭一些爛尾樓但有沒有整合好，而政策下來後導致利潤受影響， 到期資金無法償付，很難向銀行貸款，而最後隻能通過信托或者民間借貸特殊渠道拿到高息貸款，就一步步導致惡性循環。"
據瞭解，最近被傳出的光耀地產資金鏈斷裂其導火索主要是光耀地產在惠州的荷蘭小城、翡儷港、馬克住區項目無法交樓。
而像光耀地產一樣，在惠州的大亞灣地區的房地產商們也面臨著同樣的危機。美聯物業全國研究總監徐楓表示，"現在很多開發商就是騎虎難下，之前拿瞭那麼多地，不能放著不開發，但是開發的話現在銷售情況又不好。很多之前在這個地區買房的大多是深圳的投資客，買瞭後幾乎沒有增值，都全部被套牢瞭，二手盤沒有人接盤，有價無市。"
房地產怎麼辦？
京津新城、武林外灘、光耀地產僅僅是冰山一角，但從國內最發達的三個經濟圈市場來看，房企業績下滑、樓市銷售困難，則是不爭的事實。
惠州和深圳的一些開發商向理財周報記者表示："惠東原來農行和交行和我們有合作，但從今年3月份開始是幾乎都沒有額度瞭。"
保利地產的銷售人員也表示，"現在利率一般上浮5個百分點，跟我們合作的銀行裡，目前隻有招商銀行(行情，問診)隻按照基準利率收取，而且對有公積金的購房者放貸款。其他像建行從5月份開始起也實行上浮5個點。"
針對目前的這種現象，徐楓認為："銀行放貸現在這個收緊的態勢是中長線的態勢，不會再有所松動。對於傳統地產板塊，現在銀行的態度是保持現狀。目前銀行業人士對此看法是目前房地產黃金時期已過，收益水平就是保持現狀。"
金融機構開始與消費者一般觀望，但管理者似乎要開始在嘗試做一些改變。
最早的說法是南寧市官方下文松綁限購，而杭州蕭山也是緊隨其後，來自杭州發改委的消息稱，要建立房地產企業重大調價政策預報制度，房地產企業在重大調價發佈前，必須通報市有關部門。
寧波當地的作法顯得頗為"保密"，當地監管部門決定，在購房者房產審核期，由戶籍所在地和擬購房區域兩地核查變成一地核查，也即是在，在擬購房區域沒有房產，均視為首套。
銅陵和無錫方面做出瞭買房送戶口類似的策略。前述地產研究人士稱，一個明顯的現象就是，目前地方政府的房價政策，主要還是集中在商品房供給和銷售層面，而實際矛盾，高地價和剛需購買力不足，目前尚未有所松動。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08152725892.shtml
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