專傢下一個十年才是房地產真正黃金時代
你以為房地產“黃金時代”結束瞭？在前日舉辦的第六屆中國地產年會深圳站上，經濟學專傢們表示：下一個十年才是真正黃金時代！現在隻是剛剛開頭而已。
隻是，上一個“買房子就能賺錢的黃金時代”真的已過去瞭。對於這一點，參加第六屆中國地產年會的著名經濟學傢、住建部原政策研究中心主任陳淮，新華指數公司首席經濟學傢、上海交通大學海外學院金融研究所所長金巖石以及多部委專傢央企戰略顧問、華東師范大學房地產系主任華偉三位重量級經濟學專傢無一否認。那麼，下一個“新黃金時代”又是如何的呢？
“走到瞭市場說瞭算的時代”
信貸利率最低的銀行諸如一系列“今年8月部分城市松綁限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實際是政策的“侍機而退”，即政策選擇瞭對的時機推出房地產市場，因為現在的房地產市場已有瞭新常態———“政策主導影響市場轉變為市場機制顯現，令真正的黃金十年才剛剛開頭———走到瞭市場說瞭算的時代。”陳淮指出，這個新黃金十年是發展的十年，同時又是優勝劣汰、殘酷調整的十年。
華偉也認為，未來十年，房地產的發展會比以前更加給力。2013年開始，政府樹立以市場為導向的新的市場經濟體制，但因歷史原因，市場經濟的起點處於“負起點”。
對此，金巖石稍顯“悲觀”地指出：“從現在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少瞭”。房地產行業將經歷大洗牌，未來能活下來的開發商，有三個層次的標準：一是要被金融市場接受，所以已經上市的房地產企業十個裡面能活九個，而非上市的房地產企業十個裡面最多活一個；二是房地產產品的證券化，這要求開發商的產品具有三個特征--高端、大盤，全功能，這樣才能讓房地產商在賣房子的同時賣現金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業務，但必須具有全球化的視野，這才能在有機會、有夢想的中國，獲得發達國傢過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。
“城市九死一生”？選對城市很重要
專傢也很默契地拋棄瞭整體論市，提出整體全國來談房價走勢已沒有意義，“城市”對於房價的影響至關重要。在未來，必定會出現某些城市房價繼續上漲，某些城市會下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。中國在城市化完成的2025-2030年，中國85%的區域會變成無人區。
那麼在無人區，有一些城鎮，房價會一文不值。而在人口集聚的17個城市，這些城市的中心區域房價將繼續上漲，漲到你目瞪口呆。
至於如何得出這17個城市，金巖石引用瞭相關機構的結論，2012年中國企業平均年薪在6萬以上的隻有8個城市，隨後是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在這張圖二線城市的范圍之內，這樣我們就看到17個城市。未來房價上漲的城市鎖定在這17個城市當中，而且是這17個城市的中心區。
而陳淮也給出瞭“選城市”的標準，提醒開發商在發展策略上更需要關註到城市的規模與產業結構。在根據十八屆三中全會明確提出“要特別發展中等城市。”以及近期國務院又新出臺的小、中、大、特大等級以及核心城市的劃分人口數量標準，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以後的嚴控城市。而100萬到500萬人口其中相當一部分將是房地產業的主戰場，人口聚集的核心地方。
值得註意的是，不能簡單以一、二、三線城市劃分來對號入座，100萬人口城市有很大的發展空間，500萬人口的城市不一定有機會，因為產業結構不一樣，直接影響城市發展的未來。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-30/08525944623719313098139.shtml
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